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【小編說明】
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【物業(yè)服務定義】
物業(yè)服務合同是指物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務企業(yè)提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務合同
【物業(yè)服務合同分類】
（1）根據物業(yè)的性質不同，物業(yè)服務合同可以分為居住性物業(yè)服務合同和經營性物業(yè)服務合同。
（2）按照服務提供的所在階段不同，可以分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同。前者是指在物業(yè)銷售前，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同，后者是指在建設單位銷售并交付的物業(yè)達到一定數量時，依法成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂的合同。前期物業(yè)服務合同在業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。
【物業(yè)服務合同變更說明】
（1）物業(yè)服務合同變更的特點。
①協(xié)商一致性。即合同的修改須經雙方當事人協(xié)商一致，并在原有合同基礎之上達成新的協(xié)議。
②局部變更性。即委托服務合同的變更只能是對原有合同內容的局部修改和補充。
③相對消滅性。合同的變更必然意味著有新的內容產生，它的履行相應不能再按照原有合同進行，而應按變更后的權利和義務關系履行。
（2）物業(yè)服務合同變更的要件。要構成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。
①已存在合同關系基礎。合同的變更必須建立在已有合同基礎之上，否則就不可能發(fā)生變更問題。
②具有法律依據或當事人約定。物業(yè)服務合同的變更可以依據法律規(guī)定產生，也可通過當事人雙方協(xié)商產生。
③具備法定形式合同的變更。應當從形式和實質上符合法律規(guī)定。
④非實質性條款發(fā)生變化。非實質性條款是指不會導致原合同關系破滅和新合同關系產生的合同條款，即除合同標的之外的其他條款。
（3）物業(yè)服務合同變更的效力。
物業(yè)服務合同的當事人應當就合同變更的內容做出明確的規(guī)定，若變更內容不明確，則從法律上可推定為未變更。委托服務合同一旦發(fā)生變化，當事人就應當按照變更后的內容履行合同，任何一方違反變更后的合同內容都將構成違約。如果合同的變更對一方當事人造成了損害，則另一方當事人應付相應的賠償責任
【合同簽訂說明】
（1）物業(yè)服務合同的簽訂。按照國際慣例，物業(yè)委托合同的簽訂大致應當經歷以下幾個程序。
①招標人與中標的物業(yè)管理企業(yè)談判。談判重點應放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內容包括：討論中標企業(yè)的改進意見；變更局部條件；完善不規(guī)范條款；修改報價。
②簽訂諒解備忘錄。
③發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書。
④擬定并簽訂合同協(xié)議書。
（2）專項服務分包合同的簽訂。
①專項服務分包合同的內容。專項服務分包合同主要包括以下內容：企業(yè)類型，基本管理項目、內容，管理要求，專項管理要求，管理費用，雙方權利義務，合同期限，違約責任以及其他條款。
②簽訂專項服務分包合同應注意的問題。對于投標企業(yè)而言，應注意：分包價格確定，違約風險防范，部分風險轉移以及獎懲措施等問題。
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